Рубрики
Прямая речь

Способы формирования фонда капитального ремонта. В каких банках можно открыть счет на кап. ремонт? Какой способ лучше?

Под способом формирования фонда капитального ремонта подразумевается, прежде всего, на чей банковский счет перечисляются ежемесячные взносы собственников помещений в многоквартирном доме.

Жилищный кодекс (часть 3 статьи 170) определил только два возможных способа формирования фонда капитального ремонта:

Первый способ — индивидуальная система накопления взносов на капитальный ремонт на специальном счете.

Второй способ — централизованная система накопления, которая предусматривает перечисление собственниками помещений в многоквартирном доме взносов на капитальный ремонт на счет регионального оператора капитального ремонта.

Другими словами, в первом случае фонд капитального ремонта формируется в отношении отдельно взятого многоквартирного дома, а во втором – «в общем котле».

ВАЖНО: Слово «специальный», используемое для обозначения банковского счета, на котором формируется фонд капитального ремонта, означает, что законодательством установлены особые условия для открытия такого специального счета и совершения операция со средствами на таком банковском счете.

В соответствии с требованиями Правительства Российской Федерации (Постановлением Правительства РФ от 24.04.2018 № 497), специальные счета и счета рег. операторов можно открывать в российских банках, размер капитала которых составляет не менее 250 млрд рублей, а также входящих в рейтинг кредитных агентств АКРА и АО «Рейтинговое агентство «Эксперт РА».

Требования к банкам для размещения средств на капремонт теперь аналогичны требованиям к тем кредитным организациям, в которых размещаются средства федерального бюджета. Это позволяет обеспечить сохранность средств граждан и защитить их от ситуаций, связанных с отзывом лицензий

Центральным Банком России опубликован перечень кредитных организаций по состоянию на 01.01.2019 года, где могут открываться счета и специальные счета для формирования фондов капитального ремонта. Из ранее действующего перечня исключен ПАО Банк «ФК Открытие».

В соответствии с информацией Центрального банка Российской Федерации, счета и специальные счета для формирования фонда капитального ремонта могут быть открыты в пяти кредитных организациях: АО «АЛЬФА-БАНК», Банк ВТБ (ПАО), Банк ГПБ(АО), ПАО Сбербанк, АО «Россельхозбанк».

ВАЖНО: решение о смене банка для размещения средств специального счета принимают собственники помещений МКД на общем собрании. Если банк, где открыт спец счёт, перестал соответствовать требованиям ПП РФ от 24.04.2018 № 497, а собственники помещений не смогли определиться с выбором новой кредитной организации в установленные законом сроки, владелец спец счёта имеет право самостоятельно выбрать новую кредитную организацию (ч. 2.1 ст. 176 ЖК РФ).

Владельцем специального счета согласно ч.ч. 2 и 3 ст.175 ЖК РФ могут быть:

· ТСЖ, осуществляющее управление МКД и созданное в одном многоквартирном доме или нескольких многоквартирных домах;

· осуществляющий управление МКД жилищный кооператив;

· управляющая организация, осуществляющая управление МКД на основании договора управления;

· региональный оператор.

В случае формирования фонда капитального ремонта на счете регионального оператора региональный оператор обеспечивает проведение капитального ремонта общего имущества в МКД в объеме и в сроки, которые предусмотрены региональной программой капитального ремонта, и финансирование капитального ремонта общего имущества в МКД, в том числе в случае недостаточности средств фонда капитального ремонта, за счет средств, полученных за счет платежей собственников помещений в других многоквартирных домах, формирующих фонды капитального ремонта на счете, счетах регионального оператора, за счет субсидий, полученных из бюджета субъекта Российской Федерации и (или) местного бюджета, за счет иных не запрещенных законом средств (ч. 1 ст. 182 ЖК РФ).

Правовое регулирование прав собственников помещений на денежные средства на специальном счете аналогично регулированию права общей долевой собственности собственников помещений на общее имущество в многоквартирном доме:

— право собственника помещения в многоквартирном доме на долю денежных средств, находящихся на специальном счете, следует судьбе права собственности на такое помещение (часть 3 статьи 36.1);

— собственник помещения в многоквартирном доме не вправе требовать выделения своей доли денежных средств, находящихся на специальном счете (часть 5 статьи 36.1 ЖК);

— при приобретении в собственность помещения в многоквартирном доме к приобретателю такого помещения переходит доля в праве на денежные средства, находящиеся на специальном счете (часть 4 статьи 36.1 ЖК).

Эти положения Жилищного кодекса означают, что при продаже квартиры собственник не может забрать уплаченные им взносы на капитальный ремонт из фонда капитального ремонта, право на эти средства переходит к новому собственнику квартиры Но никто из собственников помещений не может самостоятельно распоряжаться своей долей средств фонда капитального ремонта, единолично решать, на что, как и когда истратить свою долю средств. Для расходования средств со специального счета необходимо решение общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме.

Плюсы спец счета:

1) Главная особенность специального счета для фонда капитального ремонта состоит в том, что независимо от того, кто открыл такой банковский счет (кто является владельцем специального банковского счета), денежные средства, которые находятся на этом счете, принадлежат собственникам помещений в многоквартирном доме (часть 1 статьи 36.1 ЖК).

2) Средства со специального счета могут расходоваться только на проведение капитального ремонта того многоквартирного дома, собственники помещений в котором сформировали фонд капитального ремонта на этом счете, и не могут расходоваться на капитальный ремонт других многоквартирных домов (статья 177 ЖК).

3) Средства фонда капитального ремонта на специальном счете всегда доступны для собственников помещений в доме и могут использоваться в случае необходимости для проведения работ по капитальному ремонту, даже если планируемый региональной программой срок проведения этих работ еще не наступил.

4) − Собственники самостоятельно выбирают размер взноса, перечень работ и услуг по ремонту, сроки проведения и кредитную организацию, в которой будет открыт счет конкретного дома.

5) − Существует возможность изменения способа накопления средств в любой момент.

6) – Собственники сами могут выбирать: в кратчайшие сроки подрядные организации (без проведения ничего не дающих формальных тендеров, которые растягиваются на несколько месяцев)

7) – Собственники самостоятельно могут выбирать производителя меняющегося оборудования (лифтов), технологию производства работ, тип материалов и самостоятельно закупать у проверенных поставщиков обеспечивая тем самым высокое качество работ.

Недостаток спец счета и плюс общего котла у рег. оператора: только одно

— Если МКД небольшое и относится к старому жилому фонду, то может быть недостаточно средств на спец счете для проведения капитального ремонта в срок установленный региональной программой капитального ремонта и в случае кредитования выплачивают проценты по кредиту − ТСЖ, ЖСК и УО самостоятельно взаимодействуют с выбранным банком.

А вот недостатков при формировании фонда капитального ремонта на счете регионального оператора капитального ремонта очень много.

1) Жесткая привязка в деятельности к региональной программе капитального ремонта, где капитальные ремонты должны быть проведены порой через 20–30 лет,

2) Плохое качество выполняемых работ, очень большие сроки выполнения самих работ

3) Не возможность выбора самим: подрядчиков, типов материалов,

4) Не т возможности сменить подрядчика.

5) Очень много посредников (субподрядчиков)

6) Низкая квалификация исполнителей работ.

7) Отсутствие возможности выбора современных энергосберегающих технологий, производителя оборудования и т.д.

8) Завышенные сметы на капитальный ремонт

9) Неэффективность расходование денежных средств

10) Отсутствует возможность выполнить капитальный ремонт раньше срока

11) Не актуальность программы фонда капитального ремонта, не отвечающая реальному состоянию многоквартирных домов.

12) отсутствие доверия со стороны граждан.

Очень много жалоб жителей по качеству ремонту крыш. Есть случаи когда крыши до кап ремонта не текли, а после ремонта через год уже текут, Есть много случаев когда подрядчики раскрывают крыши, не обеспечивают меры предотвращения протечки во время дождя или вообще сбегают с начатого объекта, так как субподрядчики не платят им за работы (нанимают на временную работу не квалифицированный случайный персонал или просто не платят им за выполненную работу).

Если сравнивать свой спец счет и свою практику капитального ремонта, то картина такая:

— если гарантийный срок у меня ремонта крыши 25 лет, то у рег. оператора не более 5 лет и если крыша потечет через 5,5 лет, то фонд регионального оператора вторично переделывать крышу не будет и жители останутся одни на один своими проблемами и протекающей крыши и без денежных средств.

— если я ставлю экономичные энергосберегающие, бесшумные импортные лифты (экономия электроэнергии до 30 % ) в течении 30-35 дней (от остановки лифта на демонтаж и момента пуска нового лифта), то у фонда рег. оператора лифты меняют по 3-4 месяца и в течении этого времени люди хотят пешком, а среди них есть старики, инвалиды, дети и т.д. и фонд рег. оператора это не волнует. Причем стоимость установки импортных лифтов у нас получается такой же, как и у Фонда рег. оператора, который ставит лифты Российского производства которые уже через год превращаются в скрипучую погремушку и хорошим аппетитом потребления электроэнергии (хотя проводит тендеры с объемом до 100 лифтов, только вот где экономия денежных средств? Остается только догадываться).

Многих жителей не устраивало и то, что все эти годы, которые придется ждать до начала капитальных работ, на собранные собственниками средства будут ремонтироваться другие МКД. Кому приятно платить за ремонт соседского дома?..

Кроме того, никто не может спрогнозировать, что будет происходить в стране через 10, 15 лет, и сможет ли региональный оператор эффективно действовать все это время. − отсутствие доверия со стороны граждан. Все чаще встречаются мнения, что «Россиян обманули», «за что мы платим» и так далее. Хотелось бы отметить тот факт, что управляющая компания, ТСЖ, ЖСК имеют лучшее представление о том, какой дом больше нуждается в проведении ремонта, куда лучше направить денежные средства, делает это быстрее и эффективнее. Образовав систему региональных операторов, государство стремилось решить наболевшие вопросы проведения ремонта многоквартирных домов, однако на практике создало несовершенный механизм, который нуждается в значительной законодательной доработке.